Các doanh nghiệp BĐS giảm gánh nặng nợ nần bằng cách nào?

Thị trường chứng khoán lao dốc là hiệu ứng tất yếu của kinh tế trì trệ và triển vọng doanh nghiệp ảm đạm. Tuy nhiên, không khó để nhận thấy cổ phiếu BĐS trong hơn 1 năm qua trượt dốc mạnh hơn nhiều so với độ sụt giảm chung của thị trường.

Nhiều cổ phiếu BĐS có thời được mệnh danh là cổ phiếu “vua” được giao dịch với khối lượng “khủng” ở thị giá cao thì giờ đây giao dịch èo uột dưới mệnh giá. Nguyên nhân chủ yếu khiến cổ phiếu BĐS giảm giá mạnh hơn thị trường là nỗi lo liên quan tới gánh nặng nợ của các doanh nghiệp BĐS.

Qua thống kê cho thấy, từ tháng 2/2012 đến tháng 12/2012, một số mã cổ phiếu BĐS đã giảm trên dưới 50% như KDH giảm -50%, QCG giảm -54%, TDH, NTL, PDR, NBB giảm trên dưới 30%,…

Vay vốn với lãi suất cao, thị trường ảm đạm, đóng băng khiến nguồn thu không đủ để trả gốc và lãi vay là rất đáng lo ngại. Rủi ro phá sản là hoàn toàn hiện hữu. Tuy nhiên, cũng cần có cái nhìn chính xác và cụ thể hơn đối với thực trạng nợ nần của các doanh nghiệp.

Qua phân tích báo cáo tài chính của một số DN bất động sản tiêu biểu đang niêm yết, cho thấy có không ít doanh nghiệp có tổng nợ lên tới hàng ngàn tỉ đồng. Có thể điểm qua như PVX đến quý 3 tổng nợ lên đến hơn 13.617 tỷ đồng (nợ ngắn hạn 11.948 tỷ đồng); SJS tổng nợ 3.900 tỷ đồng (trong đó nợ ngắn hạn 1.940 tỷ đồng); QCG tổng nợ 3.126 tỷ đồng (trong đó nợ ngắn hạn 1.931 tỷ đồng); STL tổng nợ là 5.129 tỷ (trong đó nợ ngắn hạn 2.267 tỷ đồng); NBB tổng nợ 1.658 tỷ (trong đó nợ ngắn hạn 1.264 tỷ); PDR tổng nợ là 3.602 tỷ (trong đó nợ ngắn hạn là 1.031 tỷ),…

Tuy nhiên, bên cạnh đó thì cũng có doanh nghiệp có số nợ vừa phải như NTL, HDG, ITC, KDH…đa phần là có số nợ chưa đầy 1000 tỷ đồng nhưng vốn chủ sở hữu thường đạt con số vài nghìn tỷ đồng.

Gánh nặng nợ nần được thể hiện rõ nét nhất thông qua tỉ lệ tổng Nợ/tổng tài sản. Qua so sánh có thể thấy, một số công ty có tỉ lệ tổng nợ/tổng tài sản đến quý 3/2012 trên dưới 100% như SJS (70%) STL (100%), PDR (70%), NBB (62%),…Bên cạnh đó, có những doanh nghiệp có tỉ lệ nợ/tổng tài sản thấp dưới 50% như ITC (35%), NTL và BCI xấp xỉ 50%…

Qua trao đổi với lãnh đạo một DN có tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu thấp, và có tỷ lệ nợ/tổng tài sản thấp, được biết lý do duy trì được chỉ tiêu này là do trong năm 2010 và 2011, sau khi có kết quả kinh doanh tốt và tăng vốn thành công, DN này đã chủ động trả phần lớn khoản nợ của mình.

Đồng thời sang năm 2011 và 2012, trước biến động thị trường không thuận lợi, doanh nghiệp chọn hướng đi thận trọng, chưa đẩy mạnh triển khai các dự án mới mà tập trung thu hồi công nợ và bán các tài sản không cốt lõi. Nhờ thế mà DN này chủ động được tính thanh khoản.

Ngoài ra, đại diện một DN khác cũng cho biết, để giảm bớt các áp lực về việc đạt các chỉ tiêu tài chính, ngay từ đầu năm, DN này cũng có hướng làm nhà ở giá trung bình thấp đáp ứng nhu cầu thị trường để gia tăng lợi nhuận.

Chuyển hướng đầu tư sang nhà ở bình dân là hướng đi của nhiều DN hiện nay

Mới đây, các bộ ngành, Chính phủ đã vào cuộc để đưa ra các giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho DN kinh doanh bất động sản bằng gói giải pháp tổng thể từ xử lý nợ xấu, giảm thuế, chuyển đổi mục đích dự án,…cho đến rà soát lại các dự án.

Cụ thể, Bộ Tài chính kiến nghị Quốc hội xem xét thông qua vào kỳ họp tới vào tháng 7/2013 về việc giảm thuế TNDN về 20% cho tất cả DN vừa và nhỏ (DN kinh doanh nhà xã hội là 10%), giảm 50% thuế VAT cho người mua nhà xã hội và người mua nhà ở lần đầu, đưa BĐS ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất,…

Bộ Xây dựng kiến nghị đẩy mạnh phát triển nhà xã hội, dừng các dự án chưa GPMB, hoặc đã GPMB nhưng chưa triển khai, cho chủ dự án cơ cấu lại diện tích căn hộ và chuyển đổi công năng,…

Đó là một loạt những chính sách sẽ được Chính phủ xem xét để nhằm hỗ trợ cho thị trường bất động sản trong thời gian tới. Trước những động thái đó, một vài DN có số nợ lớn cũng đang kỳ vọng về chính sách vĩ mô nhằm khai thông nguồn vốn cho các doanh nghiệp BĐS bởi khi đó các doanh nghiệp sẽ chủ động hơn trong việc hoàn thành các dự án đang dang dở và triển khai các dự án cần đầu tư.

“Về mặt nguồn cầu thì tác động của các chính sách tiền tệ sẽ có độ trễ, ước tính là từ 3-6 tháng. Tuy nhiên việc giá vàng bình ổn, kênh đầu tư vàng bị thắt chặt là những diễn biến được kì vọng là sẽ hút nhà đầu tư trở lại thị trường BĐS. Chúng tôi tin tưởng là nguồn cầu sẽ trở lại trong năm 2013”, lãnh đạo 1 DN khẳng định.

Mạnh Dũng